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龙华区正式挂牌成立,将成为深圳楼市主力军!(附旧改地图)

来源:媒体 时间:12-06 11:24:40浏览13次

  据了解,龙华区辖区总面积 175.58 平方公里,下辖观湖、民治、龙华、大浪、福城、观澜 6 个街道,40 个社区工作站和 101 个社区居民委员会。目前,辖区常住人口 151.15 万人,其中户籍人口 20.9 万人;实际管理人口 289.2 万人。

  龙华区位于深圳地理中心和城市发展中轴,北邻东莞和新区,东连龙岗,南接福田、罗湖、南山,西靠宝安;拥有华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽——深圳北站,是我国 八纵八横 高铁网的重要节点。龙华区是深圳的产业大区,目前已形成以工业为主导、电子信息业为支柱、外向型经济特征显著的发展格局。龙华区依山傍水,自然优美,拥有观澜湖休闲旅游国家 5A 级景区、山水田园国家 4A 级景区等生态旅游资源。

  近年,由于旧改、规划等利好消息的影响,龙华楼市成了关注度最高的区域之一,老牛今天整理一下龙华区未来的旧改项目,这些将是未来深圳楼市的主力军。

  由牛浩思数据库录得,目前,龙华新区民治街道约 15 个旧改项目,拆除重建建设用地总面积约 67.4 万㎡,相当于 1.34 个龙华壹成中心的项目大小。

  1、从地理分布上看,项目主要位于地铁龙华线及梅龙大道两侧,从上塘到白石龙散点带状分布,但更集中于深圳北站以北,约 11 个,占 70%;

  3、从项目的更新方向和建筑用途上看,除德爱工业区 工改工 外,其余均改变了土地性质,而且大多数方向为 工改住 或 工改商住 ,10 个,约占 70%;为纯商业(商务公寓、写字楼)的 4 个,约占 30%。

  由此可见,民治未来几年的旧改更新以工业区为住,更新方向主要是住宅用途,并且集中于规划的龙华新城区域内(福龙 -- 梅龙大道围合区域),该区域的住宅供应仍将保持较大的活跃度,以及城建上的可塑造性,未来具备较大的想像空间。

  医院:深圳第二儿童医院、民治新华医院,两所市属医院预计 2020 年落成。以及龙华医院(上塘医院地块,社会办);

  地铁:6 号线(线),线为新区到福田科学馆,在该区域内设 3 个站,预计 2020 年通车;

  由牛浩思数据库录得,目前,龙华新区大浪街道约 18 个旧改项目,拆除重建建设用地总面积约 113.16 万㎡,是民治街道的 1.67 倍。

  1、从地理分布上看,旧改项目主要分布于布龙和大浪南沿线两边。以华观快速为界,分为大浪南片区和大浪北片区,则分别有 8 个和 10 个项目。并且,布龙的更集中于大浪南片区,大浪南的则集中于大浪北片区。

  2、从项目的原土地性质上看,含住宅的有 8 个项目,占比 44.44%,大浪南和大浪北含住宅项目分别都为 4 个。其余大部分是含工业的项目,约 77.77%。

  3、从项目的更新方向和建筑用途上看,纯粹 工改工 项目有 4 个,并且以新兴产业研发为主,其它的基本上是 工改商住 或 住改商住 。后含住宅的项目占比为 61.11%,可以预料后,大浪的居住氛围将比现在提高不少。

  4、从进度来看,由于大浪南片区与龙华新城和龙华老城地理相近,且未来 6 号线在该片区沿布龙铺设并设 2 站,旧改项目的启动时间及建设进度比大浪北片区的要快一些。

  由牛浩思数据库录得,目前,龙华新区龙华街道约 33 个旧改项目(包含意向旧改及 10 年前转入的一批规划项目),拆除重建建设用地总面积约 220 万㎡,约占龙华街道辖区面积的 10%。

  1、从地理分布上看,呈现出两种情形:①超大型旧改如壹城中心、海岸城、中洲等项目集中于人民与和平交界处,由大型开发商把持,属于龙华老城传统核心区域;②其它旧改分散于各个角落,但更集中于东南角,如上油松区域。

  2、从项目的原土地性质上看,含住宅的有 14 个,占比 42.42%,其余为工业区,大致相当。

  3、从项目的更新方向和建筑用途上看,纯粹 工改工 项目 6 个,以新兴产业研发为主,其余为 工改商住 或 住改商住 。后含住宅的项目占比为 70%。

  4、从进度来看,沿龙华线展开的项目进展快,且已有超大项目逐渐兑现,如壹城中心,也有多个项目近期放开了项目部,如景华新村、景龙社区。上油松区域虽然有众多分散型旧改项目,但属于雷声大雨点小,多个项目搁置时日长,不排除 捂地 的嫌疑。极小部分项目甚至已搁置 10 年以上,日期遥遥无期。

  综上,龙华街道的旧改数目多,原居民社区和工业区大体相当,更新后将提供更多的住宅产品,未来片区住宅供应量将持续补充进来。进展顺利的话,龙华工业未来将提升为 宜居 ,沿线旧改扎堆。

  正因为居民社区占比接近一半,的困难较大。沿轨道交通的项目进度快些,多个项目已有实质进展,但部分项目却不容乐观,反差明显,推进日期不明朗。

  由牛浩思数据库录得,目前,龙华新区观澜街道约 8 个旧改项目,拆除重建建设用地总面积约 70.05 万㎡。

  2、从项目的原土地性质上看,居住及工业混合用地项目 4 个,纯居住社区项目 2 个。

  3、从项目的更新方向和建筑用途上看,纯粹 工改工 项目仅 1 个,更新后含住宅有 6 个项目,占 75%。

  由牛浩思数据库录得,目前,龙华新区观湖街道有 12 个旧改项目,拆除重建建设用地总面积约 106 万㎡,约占大观澜总体旧改规模的 38%。

  ①有轨电车:鸿荣源横坑旧改(河东站,站点旁)、田寮村旧改(锦鲤站,站点旁)和白鸽湖老村旧改项目(下围站约 1 公里,未来远期规划的有轨电车站点约 400 米)、永丰源观澜 . 瓷谷创意产业园旧改(下围站点约 600 米)、兴田片区旧改和新田龙新片区、新田元水老

  村三个旧改项目(远期规划有轨电车站点 0 米)属于电车站点口物业,有轨电车预计 2017 年上半年开通,与 4 号线北沿线(预计 2020 年开通)在清湖站和观澜中心站有交汇站点。

  ②地铁:陈屋村旧改(松元公园站约 300 米)、松元厦大布头旧改(松元公园站约 400 米)、河南村工业区(松元公园站约 800 米)、美佳华怡富万旧改(世纪广场站,0 米),4 号线北沿线预计 16 年三季度开工,2020 年开通。

  2、从项目的原土地性质上看,含住宅的有 8 个,约占比 67%,其余为工业区,占地约 33%。

  3、从项目的更新方向和建筑用途上看,纯粹 工改工 项目 2 个, 工改商住 仅有 2 个,其余均为 住改商住 ,后含住宅的项目占比为 67%。

  4、从进度来看,美佳华的怡富万旧改项目因临近地铁站点,对面即是百万建面的合正观澜汇项目,其规划 12 万平米的商业体量,项目地理和商业较佳,且工业因产权主体单一,难度较小;河南村工业区旧改,因离地铁站较远,周边仅有奥辰观壹城一个项目;其他几个项目因是农民房,产权主体众多,在拆迁安置补偿方面会有一些难度,一般会拖延其旧改进度。

  5、另外,鸿荣源横坑旧改是鸿荣源深圳智城的首期开发项目,鸿荣源 . 深圳智诚项目的统筹片区约 2.24 平方公里(224 万平方米),力图打造一个集产业研发、智慧文化、休闲娱乐、生态居住、科技旅游等多种功能于一体的现代化产业新城;目前仅处于前期意愿征集的初期阶段,未来呈现预计 10 年以上的时间。

  由牛浩思数据库录得,目前,龙华新区福城街道有 10 个旧改项目,拆除重建用地总面积约 92.15 万㎡。

  1、从地理分布上看,福城的旧改主要分布在观澜大道沿线和龙观快速沿线,并且集中在两条大道为何区域内。

  1、以上旧改信息来源于国土局 2010-2016 年所公布的《深圳市城市更新单元计划》,牛浩思将会持续更新;

  2、旧改图片中,代表住宅用地,红色代表商业用地,棕色代表工业用地,绿色代表公园用地,玫红代表学校、医院之类的公共配套设施;

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